Surface habitable, surface privative, surface plancher, SHON, SHOB, emprise au sol, surface taxable: quelles différences?

L’installation d’une véranda amène son lot de questions, du démarrage du projet avec les démarches administratives à l’achèvement avec la déclaration aux impôts. A chaque étape, des surfaces à définir, calculer et déclarer sans comprendre les différences entre elles et leur utilisation. Surface habitable, surface plancher, SHON, SHOB, à quoi correspondent-elles et comment s’y retrouver pour éviter toute erreur de déclaration ? Nous vous apportons ci-après un éclairage fourni sur ces mentions.

Surface habitable et surface privative

Les notions de surface habitable et de surface privative désignent toutes les deux la superficie totale d’un logement consacré à son aménagement directement habitable, autrement dit la surface totale des pièces intérieures utilisées quotidiennement : cuisine, salon, salle à manger, chambres, salle de bain, toilettes, couloirs, remise, buanderie, cellier, combles aménagés ; déduction faite des épaisseurs de murs, cloisons, gaines, embrasures des portes et fenêtres et cages d’escalier. Leur point commun s’arrête ici. En effet, elles affichent des nuances qui sont édictées dans les lois Boutin et Carrez.

Loi Boutin et Loi Carrez

La surface habitable, selon la loi Boutin, est obligatoirement stipulée dans les contrats de location pour les maisons individuelles, et non obligatoire dans les actes de vente. Quant à la loi Carrez, la surface privative concerne uniquement les logements en copropriété et indiquée impérativement dans les actes de vente.
Autre différence de fond : la prise en compte ou non de pièces dans le calcul de la surface habitable. Si la loi Boutin exclut les sous-sols, les combles non aménagés, les réserves, les remises et les vérandas de la surface habitable, la loi Carrez, elle, retient ces espaces dans la superficie habitable.
En résumé, si vous êtes propriétaire d’une maison individuelle que vous occupez à titre de résidence principale, équipée d’une véranda, la surface de cette dernière n’est pas considérée comme une surface habitable. Par contre, si vous comptez mettre votre bien en location, vous serez dans l’obligation d’inscrire la superficie de la véranda dans le contrat de location.

A quoi sert la surface habitable ?

La surface habitable est une information dont vous pourrez avoir besoin à tout moment, notamment si vous apportez des aménagements dans votre logement. Elle sera primordiale si vous mettez votre maison en location. En effet, vous devrez renseigner la superficie habitable du logement dans le contrat de bail. En cas de vente d’un bien immobilier, il sera nécessaire de préciser là-encore la surface habitable du bien en vente, véritable indicateur, pour les acheteurs, qui révèle la fonctionnalité, le potentiel et les attrais du logement. A noter que la surface habitable est à indiquer dans l’annonce du bien en vente, en agence ou en ligne.

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Surface habitable et surface plancher, quelles différences ?

Toute construction nouvelle close et couverte crée par définition de la surface plancher (à l’exception des zones de stationnement aménagées pour les véhicules). Cette surface concerne donc les projets de construction, d’agrandissement ou de création, et permet de savoir quelle autorisation administrative est requise selon le projet entrepris : déclaration préalable pour un projet inférieur à 20 m², un permis de construire pour une surface supérieure à 20 m² ou un permis de construire avec signature architecte si la surface du projet additionnée à la surface de la maison dépasse les 150 m² (plus d’informations sur ….). Elle intervient donc dès le démarrage et l’étude d’un projet de véranda.

Pour calculer la surface plancher, il suffit d’additionner les surfaces de tous les niveaux construits, clos et couverts d’une hauteur supérieure à 1.80 m puis de déduire l’épaisseur des murs extérieurs, des vides et trémies des cages d’escalier, des surfaces aménagées pour le stationnement des véhicules, des combles non aménageables.
Quand la surface habitable correspond à la somme des surfaces plancher de chaque pièce sans l’épaisseur des cloisons intérieures et en excluant entre autres les vérandas, la surface plancher les prend en compte dans son calcul.

Quand déclarer la surface plancher ?

Utilisée dans le cadre d’une construction, la surface plancher est indiquée dans le formulaire d’autorisation administrative ; déclaration préalable ou permis de construire. Lors de l’instruction du dossier, il est ainsi vérifié que les dimensions respectent les règles d’urbanisme, le Coefficient d’Occupation des Sols (COS) ou le Plan Local d’Urbanisme (PLU) en cours dans votre commune. Sans ces renseignements, la décision de la mairie décisive pour le démarrage des travaux ne pourra être rendue.

Plus d'informations ?

La surface taxable est différente de la surface habitable et de la surface plancher.
Elle sert de base pour le calcul des taxes d’urbanisme comme la taxe d’aménagement et les impôts locaux comme la taxe foncière.
Le calcul de la surface taxable se fait à partir de la somme des surfaces closes et couvertes dont la hauteur est supérieure à 1.80 m, y compris les vérandas et les annexes tels que les abris de jardin, après déduction des épaisseurs de murs et trémies. Par conséquent, tout bâtiment non clos ou non couvert ne fait pas partie de la surface taxable. Ainsi, une terrasse ou une pergola ne rentre pas dans le calcul.